Köpa bolag som äger fastighet
Du som arbetar med kommersiella fastigheter har säkert flera gånger varit med om att sälja eller köpa en fastighet som paketerats som ett bolag. Det är nämligen mer regel än undantag när företag handlar med fastigheter sinsemellan.
Och visst finns det en hel del anledningar att göra så. I den här artikeln försöker vi gå igenom såväl för- som nackdelar med det hela — samt förklarar hur processen går till. Ja, när det kommer till överlåtelse av kommersiella fastigheter är bolagsstrukturer, eller så kallad paketering av fastigheter, inte bara förekommande — de är det absolut vanligaste alternativet.
Men varför? Köpa bolag som äger fastighet oss utforska det närmare. En paketering av en fastighet betyder i korthet att man skapar en slags bolagsstruktur som innebär att fastigheten ägs av ett eget bolag och därmed kan överlåtas indirekt genom att sälja aktierna i det bolaget istället för att sälja fastigheten som sådan. Låt säga att det påhittade fastighetsbolaget Wallenhem AB äger en hyresfastighet i Borås, men vill sälja den fastigheten till det påhittade bolaget Akelihus AB.
Därefter säljer man fastigheten till det nya bolaget för det skattemässiga restvärdet genom en så kallad underprisöverlåtelse. När denna process är klar har fastigheten paketerats i ett bolag, vilket innebär att Wallenhem AB alltså äger ett dotterbolag Boråshuset AB som i sin tur äger en fastighet. Men varför välja att sälja en paketerad fastighet istället för en rak fastighetsöverlåtelse?
Sälja fastighet som aktiebolag – vilka är fördelarna?
Jo, av flera skäl. Dels för att bolagsstrukturer erbjuder en mer flexibel ram så att såväl köpare som säljare kan undvika de stränga regler som gäller enligt fastighetslagstiftningen. Vid försäljning av aktier gäller köplagens bestämmelser istället för jordabalkens, som är den som styr en rak fastighetsaffär. Köplagen medför större flexibilitet och gör det möjligt för parterna att skräddarsy avtalen efter sina behov utan att vara lika bundna av lagens begränsningar.
Men det finns också mer specifika fördelar och risker för såväl köpare som säljare. Här är några av dem. Den mest självklara fördelen har, som i de flesta andra fall, med beskattning att göra. Att sälja aktier i bolag är nämligen en skattefri transaktion eftersom det rör sig om näringsbetingade aktier eller andelar. När du säljer en paketerad fastighet kan du alltså få ut hela marknadsvärdet på fastigheten utan att behöva betala skatt på vinsten — vilket kan göra stor skillnad för dig som säljare.
Låt oss ta exemplet med Wallenhem och Akelihus igen. Det skulle innebära att 17 MSEK måste tas upp som realisationsvinst i bolaget och beskattas med bolagsskatt. Om Wallenhems ägare därefter vill ta ut en utdelning beskattas även denna, vilket brukar kallas att transaktionen blir köpa bolag som äger fastighet. När Wallenhem istället bildar ett dotterbolag Boråshuset AB och överlåter fastigheten till detta för det skattemässiga värdet 5 MSEK uppstår ingen realisationsvinst eftersom försäljningen av fastigheten sker genom underprisöverlåtelse.
Akelihus är nu ägare av Boråshuset AB samt fastigheten som bolaget äger. Wallenhem, i sin tur, har fått 25 MSEK på kontot, men behöver inte betala någon skatt på realisationsvinsten eftersom försäljningen gällde näringsbetingade aktier — inte en fastighet. Du som köper en förpackad fastighet köper alltså aktier i ett bolag, vilket innebär att du slipper betala så kallad stämpelskatt som annars uppstår vid köp av fastigheter.
Investera i fastigheter: så funkar det att köpa och sälja
Skönt att slippa! Bra att tänka på dock! Stämpelskatten uppstod i samband med paketeringen av fastigheten, dvs när Wallenhem sålde fastigheten till Boråshuset AB, eftersom det var en rak fastighetsaffär. Köpeskillingen vid den affären var dock 5 MSEK eftersom man utgick från det skattemässiga restvärdet. Vanligtvis brukar de båda köpande och säljande parterna avtala om hur denna stämpelskatt ska hanteras.
Ofta bakas den in i köpeskillingen när man överlåter aktierna i det nya bolaget, så du som köpare kanske ändå blir den som får stå för kostnaden — dock en betydligt lägre sådan än om du hade betalat stämpelskatt på hela marknadsvärdet. Som tidigare nämnt medför jordabalken en hel del strama regler som kan vara svåra att förhålla sig till när man driver företag.
Bland annat ställer jordabalken krav på att köp av en fastighet inte får göras beroende av villkor som gäller längre än två år från den dag köpeavtalet ingicks.
Är det en bra idé att sälja sin bostad till sitt aktiebolag?
Säljare och köpare kan alltså inte avtala om villkor som sträcker sig långt fram i tiden eller komma överens om villkor förenade med tilläggsköpeskillingar eller liknande. När överlåtelsen gäller aktier gäller dock inte jordabalken, vilket medför större flexibilitet vad gäller såväl villkor som avtalsskrivande. Du som köpare skulle till exempel kunna skriva in i avtalet att köpet ska gå åter om vissa förutsättningar inte uppfylls inom en viss tid, exempelvis vid ett specifikt utfall av byggrätter eller liknande.
Lägre risk för såväl köpare som säljare — förutsatt att dotterbolaget är nystartat. Att köpa och sälja fastigheter kan medföra en del risker, för såväl den köpande som den säljande parten. När försäljningen sker i form av en aktieöverlåtelse går det att minimera vissa av dessa.
Investera i fastigheter: så funkar det att köpa och sälja fastigheter som paketerats som bolag
Genom att överlåta fastigheten till ett nystartat bolag säkerställer du som säljare att eventuella framtida anspråk från köparen hamnar på rätt ställe utan att påverka din övriga verksamhet i bolaget. Och du som köpare kan som tidigare nämnts påverka avtalet mellan parterna mer utförligt, vilket ger dig möjlighet att ta upp saker som du eventuellt känner dig otrygg med i köpet. Du som köpare behöver dock säkerställa att bolaget du köper är nystartat så att du inte förvärvar aktier i ett bolag med historik.